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Rispondiamo subito a modo:

NON esiste il principio della doppia provvigione, ma può verificarsi di fatto per una serie di concause, che ci si trovi a dover pagare più di una volta solo in determinati casi, per altro rari, ma possibilissimi in diritto.

Dimenticatevi del concetto “doppia provvigione”, resettatelo, è fuorviante.

Partiamo dai principii base della provvigione e della pluralità di mediatori.

Il primo principio è che un mediatore, per aver diritto alla provvigione, deve avere portato un determinante contributo alla formazione dell’accordo dal quale nasce l’affare.

Si deve perciò poter rilevare il “nesso causale” tra la sua azione e l’affare concluso.

Questo contributo è riconoscibile, andando a ritroso nell’accaduto, in una azione del mediatore SENZA LA QUALE l’affare non si sarebbe verificato.

Ora che conosciamo il concetto di NESSO CAUSALE, andiamo a analizzare la pluralità di mediatori.

il Codice Civile all’art. 1758 recita:

Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Alcune sentenze hanno ampliato e inquadrato il concetto in modo più netto, ad esempio:

la sentenza Cassazione, 21/6/00 n. 8443

Il diritto alla divisione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758 c.c., SOLTANTO quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di COMUNE INTESA, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.

e ancora, da uno studio FIMAA:

….

Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.
Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).

La  suprema Corte inoltre ha ben specificato che per un affare le parti devono UNA provvigione ciascuno e non più di una, ma il quantum della stessa, la cifra, non è regolabile ne specificabile, inoltre il diritto della medazione tra mediatori non è di tipo solidale, non basta pagarne UNO per poi avere immunità dalle pretese di altri, se giuste e ricollegate a un nesso causale provabile e provato.

Quindi abbiamo abbastanza elementi per tirare le fila:

1) Il mediatore, per aver diritto alla provvigione (o a una quota di essa), deve poter dimostrare il “nesso causale” tra la sua opera e la conclusione dell’affare.

2) In presenza di più mediatori, che abbiano avuto un ruolo in un affare, si applica la pluralità di mediatori, con suddivisione della provvigione in quote quando i mediatori cooperano su uno stesso affare contemporaneamente, o uno dopo l’altro, con o senza pre-accordo a condizione che ognuno tragga beneficio dall’opera dell’altro, quindi insieme contribuiscano in modo dterminante  alla riuscita dell’affare.

3) Il fatto di aver pagato un mediatore NON libera dall’onere di altri mediatori che dimostrino di aver diritto alla provvigione.

Quindi si può capire dove sia nato il falso mito della “doppia provvigione”.

Infatti potrebbe verificarsi che DOPO aver concluso un affare, e più precisamente fino a un anno dal rogito Notarile (o un anno da quando il mediatore se ne accorge in caso di FRODE) ed aver pagato il mediatore, se si è fatto azioni o avuto comportamenti che abbiano coinvolto altri mediatori durante la fase di ricerca e/o trattativa, qualcuno di essi possa rivendicare un diritto alla provvigione (provando il nesso causale che ci deve essere, altrimenti non otterrà niente) e dover essere pagato, senza poter assolutamente andare a richiedere i soldi con diritto all’agente a suo tempo saldato (i mediatori non sono solidali tra loro nel diritto).

Per evitare questo tipo di problematiche, meglio sarebbe non visitare la stessa casa con mediatori diversi e se accade, accertarsi che l’affare che si va a concludere non sia riconducibile alle condizioni presenti già prima, nel qual caso molto meglio rifiutare la visite con altre agenzie (su quell’immobile) e rivolgersi alla prima che ve lo ha mostrato oppure, se proprio non si può evitare, avvertire anche la prima e coinvolgerla nell’affare.

Quindi il principio “si paga doppio” non è corretto, come non è corretto pensare che pagando un mediatore, qualora se ne abbia coinvolti altri, si è al riparo dalle loro pretese.

Per chiosa aggiungo che non è possibile nemmeno, per i clienti, accordarsi con un mediatore su un importo di mediazione in cambio del riconoscimento a questi dell’affare, al fine di ottenere un monte provvigionale minore, perchè “non essendoci vincolo di solidarieta sul lato attivo dell’obbligazione (è un’obbligazione parziaria) i creditori (mediatori) che hanno diritto alla provvigione non sono vincolati da alcun accordo che essi stessi non hanno sottoscritto od accettatto.”

Quindi, per non incorrere in rischi ai clienti conviene visitare la stessa casa SOLO con una agenzia e nei casi dove non sia stato possibile, conviene “ricostruire la vicenda della trattativa e comporre la questione con chi ha diritto alla provvigione per quanto riguarda l’entità della stessa.”

A sostegno di quanto scritto, sopra ancora una fonte:

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: DIRITTO ALLA PROVVIGIONE E PLURALITÀ DI MEDIATORI

di

GIUSEPPE BORDOLLI

giuseppe.bordolli@tin.it

Colui che intende realizzare, nel minor tempo possibile, un’operazione immobiliare (vendita o locazione) è libero di affiancare ad un mediatore uno o diversi intermediari.

Infatti, come ha recentemente sottolineato la Cassazione, né il codice civile, né la legge speciale sulla mediazione n.39/1989 prevedono l’incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare (così Cass. 8 marzo 2002 n.3437).

La regola, piuttosto, è esattamente di segno diverso, cioè nel senso dell’ammissibilità di una pluralità di mediatori, secondo quanto prevede espressamente la norma dell’art.1758 c.c., che consente alla parte di affiancare ad un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico.

La fattispecie prevista dall’art.1758 c.c.

E’ opportuno rilevare che l’ipotesi prevista dalla norma di cui sopra ricorre non soltanto quando più mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell’affare, ma anche quando abbiano agito successivamente ed in modo autonomo, purché l’uno si sia giovato dell’apporto utile dell’altro, limitandosi, da parte sua, ad integrarlo ai fini del raggiungimento dell’accordo in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare. La fattispecie in questione, quindi, presuppone che vi sia una pluralità di rapporti intercorrenti tra lo stesso contraente (o gli stessi contraenti) e più mediatori, ciascuno dei quali abbia effettivamente svolto opera di mediazione, contribuendo efficacemente a mettere in rapporto tra loro le parti contraenti; il che non si verifica quando un intermediario si limiti a segnalare l’affare o un possibile cliente ad un altro collega che provveda a procurare l’incontro tra i contraenti o quando, pur essendo stati incaricati diversi mediatori, la conclusione dell’affare non costituisca il frutto di un’azione collettiva ma il risultato di un intervento autonomo di uno di essi da solo sufficiente a far accordare le parti.

Il diritto dei diversi mediatori ad una quota della provvigione.

In base all’art.1758, qualora l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento di più mediatori, secondo le modalità sopra delineate, a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione. Pertanto, la parte che si è avvalsa dell’attività dei mediatori può considerarsi liberata dall’obbligo del pagamento della provvigione solo quando abbia corrisposto, a ciascun intermediario, la quota spettantegli: il credito dei vari mediatori, infatti, non è solidale.

Di conseguenza, se la parte corrisponde l’intera provvigione ad uno soltanto dei mediatori, non è liberata verso gli altri e non può agire per la ripetizione dell’indebito pagamento verso colui che l’ha percepita; quest’ultimo, del resto, non è responsabile in solido con la parte che l’ha pagato verso gli altri mediatori. Inoltre, la rinuncia di alcuni mediatori al compenso non autorizza gli altri a pretendere una somma superiore a quella corrispondente alla loro quota. Al contrario, qualora uno dei mediatori risulti non iscritto nell’apposito ruolo della legge n.39/1989 (e, quindi, non possa ottenere alcun compenso), gli altri colleghi potranno percepire la maggior quota che avrebbero potuto pretendere senza la partecipazione del mediatore abusivo. In ogni caso, la parte non è obbligata a pagare una quota della provvigione al mediatore che, pur avendo contribuito alla conclusione dell’affare, abbia agito nell’ombra sulla base di un accordo con l’unico mediatore con il quale il cliente ha trattato: in questa ipotesi il mediatore occulto, per ottenere la sua quota, potrà rivalersi soltanto verso l’altro collega che, per essere stato l’unico ad entrare in relazione con la parte, ha percepito l’intero compenso.

Per quanto riguarda, infine, la misura di ciascun compenso, nel silenzio dell’art.1758, secondo la giurisprudenza, sembra doversi escludere il criterio della parità delle quote, dovendo tale misura essere rapportata all’entità ed all’importanza dell’opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti.

Dalla vetrina del sole 24 ore

Potrei portare molte sentenze che dicono una cosa e altre che le sconfessano, di certo c’è grande confusione sul tema e al giurisprudenza sta tornando al vecchio principio nel codice del commercio del 1882: chi chiude per ultimo prende limitando a una casistica ben precisa quanto previsto dal 1758 c.c.

Consiglio comunque di agire con correttezza senza appellarsi all’ignoranza o alla buona fede, sull’onda del principio cardine dettato dalla coscienza di qualsiasi persona civile: chi ha lavorato deve esser pagato e un emdiatore spesso per portarvi a fare quella fatidica visitina dura molta fatica e spende tempo e denaro, con la speranza di concludere un affare con una frequenza tale da permettergli di campare.

Il diritto in italia non è affidabile, anche se hai ragione al 90% perdi pure tu, se poi prendi il torto aggiungi la beffa al danno, quindi il primo vero consiglio ch emi sento di darvi è diffidate di avvocati e giudici, non perche siano in mala fede ma perchè il sistema stesso ne mina la capacità di fare un buon lavoro e portare giustizia.

Saluti.